制定法律-斯科茨代尔颁布新条例规管短租

专栏作家:

Christopher J. 查尔斯,收.

报告估计多达4个,斯科茨代尔市的300处住宅物业被用作短期租赁. 另一份报告估计，斯科茨代尔所有房屋中有多达3%是短期租赁房产. 短租在2015年格伦代尔举办超级碗前后开始在硅谷流行起来(也是在同一时间，VRBO和Airbnb等在线平台开始流行起来)。. 至少从那个时候开始, 斯科茨代尔市官员一直在努力寻找监管短租的最佳解决方案，同时保护业主的产权. 管理居住社区中邻居之间的利益冲突以及业主的利益所造成的紧张关系, 投资者, 事实证明，物业管理是复杂的. 在很多方面, 斯科茨代尔市在短租监管方面走在了其他城市的前面. 出于这个原因, 该州其他城市的许多官员都在屏息等待斯科茨代尔通过其规范短期租赁的法令, 尤其是在第1168号法令颁布之后. 看到 http://www.providentlawyers.com/three-strikes-youre-out-short-term-rental-violations-are-going-to-count/ 

10月25日, 2022, 斯科茨代尔市议会一致通过了第4566号条例，旨在对斯科茨代尔的短租物业进行适当的监管. 这项新法律之所以重要，不仅仅是因为斯科茨代尔有大量的短租物业, 而是因为据预测，许多其他地方司法管辖区很快将颁布严格模仿斯科茨代尔新条例的地方条例. 以下是第4566号条例的主要条文摘要. 

短租经营者必须取得度假租赁许可证

这项新法律有效力. 第一个, 新法律要求短租经营者必须申请并获得假期租赁许可证，才能从事短租业务. 事实上, 1月8日生效, 2023, 在未取得本市现行度假租赁许可证并缴纳相应费用的情况下，任何人不得在本市经营度假租赁或短租. 每个经营度假租赁或短租的房子或住宅单元都需要一个单独的现行度假租赁许可证.第4566号条例. 许可证自签发之日起有效期为一年，许可证不得根据地点或个人转让. 每个财产都需要单独的许可证. license申请中必须注明物业地址, 所有者的联系信息, 业主指定人的联系信息, 以及将作为紧急联系人的个人的电话号码. 业主必须同意遵守所有适用的法律, 业主必须证明他们不是登记在案的性犯罪者，并持有有效的交易特权税(TPT)许可证. 

由于“经核实的违规行为”，该市可能暂停度假租赁许可证

根据新法律, 如果业主在12个月内收到三次经核实的违规行为，该市可以暂停其许可证. 为施行该条例, “经核实的违法行为”是指因违反与a中规定的目的有关的任何州法律或地方条例而被认定有罪或负有民事责任.R.S. 部分9 - 500.39(B)或9-500.39(K)已最终裁定. 

Or the city may suspend a license for a single violation that results in one of the following: [1] a felony offense committed in the vicinity of the property; [2] serious injury or wrongful death that occurs in the vicinity of the property; [3] knowingly housing a sex offender, 允许与成人企业相关的违法行为, 性犯罪, 或卖淫, or operating and maintaining a sober living home; or [4] knowingly using the property for an unauthorized special event that would otherwise require a permit. 

如果车主收到吊销执照的通知，新法律提供了上诉的机会. 而且重要的是, 违规行为必须得到“核实”,，这意味着车主必须自愿对违规行为负责，否则必须举行法庭听证会, 必须遵守正当程序, 包括主人请律师的权利, 辩护的陈述, 上诉的枯竭.

业主可能会因违规被罚款

该条例还规定，如果车主未能在一小时内及时应对紧急情况，将处以高额罚款. "在紧急情况下"的意思是随时警察, 消防或其他公共安全人员响应度假租赁或短期租赁的服务要求，包括响应妨害当事人或非法集会. 未能在一小时内回应电话，罚款500美元，未能到达物业，罚款250美元. 

船东必须投保足够的责任保险

也, 新法律要求车主购买至少500美元的主要责任保险,短租物业的租金为万元. (作者建议考虑至少1,000,000美元的保险限额.)如果业主没有现有的短期租赁业务保险, 业主应立即致电他们的保险经纪人今天获得保险.

进一步, 该条例要求所有人发出书面通知, 突出显示在财产, 这包括以下语言: 

请注意 禁止将该财产用于下列任何目的: 违反者可能会受到严厉的处罚:

1. Any commercial, industrial, manufacturing, or other non-residential purpose; or
2. Operating a retail business, restaurant, event center, banquet center or similar use; or
3. Housing sex offenders; or
4. Operating or maintaining a structured sober living home; or
5. Selling liquor, controlled substances or pornography; or
6. Operating any adult-oriented business 包括 nude and topless dancing; or
7. A项下禁止的任何用途.R.S. § 9-500.39, or federal, state or local law; or
8. 任何对安静享受与和平构成实质性干扰的使用， 对私人或公共财产的健康、安全或一般福利造成滋扰或不守规矩 收集, 包括, 但不限于, 过度的噪音或交通, 阻塞公共街道 人群或车辆，公共场合醉酒，向未成年人提供酒精服务，打架，骚乱 为未成年人提供的，或由未成年人持有的，或由未成年人消费的，和平，垃圾，烈酒， 或者任何人持有或吸食非法毒品的地方.

9. 此房屋的使用只限于一至六个成年人的单一家庭，如果 ，其相关受抚养子女，定义见附录B第2节. 3.斯科茨代尔分区条例第100条.

10. 在该等行为可被本机构合理地视为的情况下，不得发生下列行为 无论是在地面上，还是在附近物业的合理有利位置，例如 露台或阳台:

1. 1. 排尿或排便;
   2. Nudity; or
   3. 性行为.

业主必须遵守严格的性犯罪者背景调查

此外，新法律要求严格遵守性犯罪者背景调查. “不迟于每次入住前二十四(24)小时，业主或业主指定人应通过美国政府运营的全国性犯罪者公共网站对预订短租的人进行背景调查.S. 部. 正义的….违反规定将被处以至少1000美元的罚款. 

业主必须通知邻居他们的短租业务

进一步, 该条例要求业主向与物业相邻的所有邻居，以及与短租物业正对角线的所有邻居提供短租业务的一定通知. 

市政府可能会对多次违规行为进行加速罚款

最后, 第4566号条例规定，对多次违反该条例的行为处以加速罚款:[1]在12个月内首次违反该条例的行为将被处以500美元的额外罚款或相当于广告中所说的一晚住宿的金额, whichever is greater; [2] a second violation is $1,000 or two night’s rent; and [3] a third violation is $3,500或三个晚上的房租. 

这项新法律旨在改变短期租赁业务的规则. 关于这项法律的规定，许多问题仍未得到解答, 但可以明确的是，短租运营商应该优先获得短租许可证，并采取合理的预防措施，避免将物业租给错误的人. 业主和物业经理还应要求所有客人同意自己的短租协议, 包括规章制度, 此外，他们的在线平台提供商(如VRBO)要求的任何条款和条件. 

如果你或你认识的人对这项新法令有疑问, 或任何其他涉及短期租赁的问题, 包括如何获得短期租赁协议, 今天打电话到新葡京官网办公室预约克里斯托弗·J. 查尔斯. 

Christopher J. 查尔斯 是Provident Law的创始人和执行合伙人吗 ®. 他是州律师协会认证的新葡京官网专家，也是亚利桑那州新葡京官网经纪人协会的前“经纪人热线律师” ® (AAR). 2017年，. 查尔斯在一起新葡京官网纠纷中为他的客户获得了十大民事判决之一. Mr. 查尔斯持有AV ® Martindale-Hubbell同行评议评级系统的卓越评级，这意味着在法律能力和道德标准方面都有最高的评级. He serves as an Arbitrator and Mediator for the AAR regarding real estate disputes; and he served on the State Bar of Arizona’s Civil Jury Instructions Committee where he helped draft the Agency Instructions and the Residential Landlord/Tenant Eviction Jury Instructions. 克里斯托弗定期在亚利桑那新葡京官网与商业学院教授继续教育课, 你可以在 Chris@ProvidentLawyers.com 或者拨打480-388-3343.